外界一直传万达负债,是否会影响到万达的发展呢?其实这个问题王健林已经在发布会上解释清楚了。承认负债,但是不抵债。融创中国、万达商业、富力地产三方将在北京万达索菲特酒店联合举行战略合作签约仪式,不过,原定于下午4时的发布会推迟至5时后举行,现场记者一度被要求暂时离场。
王健林在发布会现场表示,今天万达,融创富力签出了新的战略,三方都是赢家,万达肯定是赢家,大幅减少负债收回现金,万达商业走向轻资产,万达文旅酒店管理走上了轻资产之路。
王健林还指出,房地产企业负债不等于借债,包括预售收入,竣工结算才能转为收入,预售收入越大负债越大。万达去年财报公布以后,有人说负债4000亿,完全错误,本次转让后,万达商业贷款加债券约5000亿(新浪财经注:原文疑似有误,直播资料显示王健林所述是2000亿),万达商业账面现金1000亿,本次转让归属现金680亿,完成之后整个公司现金流超过1700亿,这是一个非常健康的现金流状况。
推迟召开发布会的一小时,也是“戏剧性的一小时”:
先是现场背景板上除了万达商业、融创中国两家以外,出现了富力地产的名字!不久,主办方称因会场需重新布置发布会延迟一小时。
近半个小时后,有媒体报道,富力牌子被撤,原先写有富力地产的主背板已被拆除,新换的背板变成了“万达商业融创中国合作签约仪式”。
5点20,万达融创签约会即将开始,会场内背景板再一次改回“万达商业、融创中国、富力地产战略合作签约仪式”……
发布会开始后,王健林在上台致辞时还澄清谣言,今天的合同交易文件非常厚,工作人员在打印文件,我们几个谈笑风生,网上直播说现场传出了摔玻璃的声音,谣言就是这么来的。
万达财务大起底!事情到底有多严重?
1、万达的资产负债率并没有想象中高
万达集团的官网是这样介绍自己的:旗下有商业、文化、网络、金融四大产业集团,2015年位列《财富》世界500强企业第385名。2016年企业资产7962亿元,营业收入2550亿元。
光说资产多,没有多大价值,要是欠几万亿,早资不抵债,一样多半会玩完。当然,做生意难免就有杠杆,要做到万达这么大,杠杆必须加很高,特别是要快速扩张。
所以,首先还得看其资产的结构和组成、以及债务情况。
虽然万达电影是国内上市公司,但万达旗下有商业、文化、网络、金融四大集团。而商业板块2016年又从港交所退市了,要全面了解万达集团的最新资产、负债,其实是有一定困难的。
好在,万达资产规模最大的大连万达商业地产股份有限公司,有发布2017年一季度财务报表。根据这份报表,杠杆游戏来一窥究竟。
首先看看万达商业的资产,见下图1,总计7712.64亿元。而在2016年末,这个数据为7511.46亿元。
如果直接算,截至2017年一季度末,万达商业的资产负债率为70.61%,而去年末为70.26%,略有上升。不过,请注意,地产公司的预收款项都算进了债务,这个数字2017年一季度末为1368.33亿元。
换句话说,如果扣除掉这部分,万达商业的资产负债率还会大降很多。
另外,值得注意的是,截至2017年一季度末,万达商业一年内到期的非流动负债为198.97亿元,比2016年末的232.70亿元,实际下降了30多亿元。
应付债券方面,截至2017年一季度末,万达商业为867.19亿元,比2016年末的817.41亿元,有增加49.78亿元。这也便是此次风波的祸水源头。
根据《万达集团2016年工作报告》,2016年,该公司纳税就达317.5亿元。如果这几百亿元债务就把万达弄死了,实在也是个笑话。
当然,万达集团并未整体打包上市,其一年的利润到底有多少,确实缺乏足够的披露。
2、万达的资产和土地储备到底是什么量级?
上文杠杆游戏引述了万达自己的数据,2016年企业资产7962亿元。虽然万达有文化、网络和金融板块,这部分资产也不算少。但大家最感兴趣的恐怕还是不动产和土地储备。
实际上,万达文化板块不少资产归根结底,或者说除掉文化品牌价值那部分外,最硬的部分还是不动产。所谓万达文旅城的文娱资产,根本上依旧被很多人当成不动产看。
杠杆游戏姑且也就这么看。
根据万达官网自我介绍,万达商业是全球最大的不动产企业,持有物业面积3233万平方米,已开业190座万达广场。
惊人的数字再重复一遍,3233万平米,都是商业、写字楼为主哦,实际得多值钱。重要的是,这些不动产的流通性、长远价值,真不可估量。
根据上图1,我们看到,截至2017年一季度末,万达商业持有的投资性房地产,换算成钱约为3862.03亿元。
所以有这么多资产摆在那里,融几千亿资、发几百亿债怎么了?应该啊。而万达现在卖的越来越是IP,而不再是个单纯的地产公司。
根据《万达集团2016年工作报告》,2017年新开业50个万达广场,因为前期投资开工的原因,今年还有11个重资产项目,39个是轻资产项目,以后每年重资产项目要减到5个左右。2020年以后原则上不再搞重资产,全部为轻资产。
主要都是人家掏钱,万达输出品牌和管理,你懂的。所以,地产业对万达资产负债率的拖累,未来会逐渐减轻。
在2016年8月,万达商业从港交所退市前,发布了最后一份详细半年报。根据这份半年报,杠杆游戏注意到,截至2016年6月末,万达商业拥有土地储备7641万平米的土地。
仅2016年上半年,万达新增的土地储备就可以建548万方的房子。这可以卖多少钱,数百亿是没问题的。
我们就算这部分一分钱万达不赚,按照万达的风格,总是要给自己留一些不售的不动产(商业+写字楼等),怎么也有个数十亿元的资产留存吧。
而通过下图,我们看到,万达2016上半年的土地购置成本仅1346元/平米。这样的价格大家也见怪不怪,虽然万达的地很多不在市中心,但这个价也是白菜价。
另外不得不说,最近几年,万达和各地合作越来越紧密,市中心的拿地越来越多。万达的地实际市场行情是越来越值钱。
现在,我国主要城市核心区地价到了多少程度?动辄万元/平米级。万达的地大多在三四线城市吧,但在那些城市,万达可是座上宾,人家拿的都是当地不差的。价格在当地市场里也都不该是便宜的。
谁让越小的地方越想要快速出可见的政绩。
7641万平米的土地储备,平均就千把块/平米的成本,今天应该值多少?不说多了,就翻一倍,啥都不干,万达理论账面盈利千亿级。
所以,整了半天,什么房地产赚钱,什么利润率,说白了就是地价时间差。当然,房价、地价涨得厉害,那真是赚钱。